近年来，房地产市场经历了深刻的调整，房价波动、交易量萎缩以及市场信心不足等问题，使得房地产相关政策成为购房者密切关注的焦点。

随着两会刚刚闭幕，相信未来一段时间，关于稳楼市会有一大批动作出台。
而网上开始有小作文盛传， 财政部正在研究是否明确取消增值税政策，虽然真假未定，但不影响我们分析增值税的去留，以及其可能带来的效果。
在去年12月，3部门发布新政，90-140㎡契税下调，按1%缴纳，但彼时对于增值税却还没有动作。
房产增值税是指房屋在2年内转手时，需额外缴纳的税费。
自2023年"认房不认贷"政策实施以来，全国二手房挂牌量激增45%（贝壳研究院数据），但成交转化率却持续低位徘徊，市场反应不及预期，尤其是二手房市场仍面临较大阻力。
房产增值税的初衷是调节投机性需求，但随着房地产市场步入存量房时代，现行增值税制度也成为交易环节的重要成本，影响市场活跃度。
住建部专项调研显示，交易环节税费过重已成制约市场流动性的关键因素。
链家某门店的成交数据显示，满五年免税房源的去化速度是未满五年房源的3.2倍，这道税费门槛正在悄然制造市场割裂。
现行增值税制度诞生于房地产狂飙突进的年代。2016年全面营改增时设计的"5年免税"规则，本意是打击投机炒房。
但时移世易，当市场步入存量时代，这套机制却开始显现副作用，据研究团队测算，仅2023年长三角地区就有价值超3000亿的改善型住房因增值税阻滞交易。
另一方面，开发商的资产负债表也面临重构。某TOP20房企的财务总监透露，其持有的商业地产项目增值税负占持有成本的23%，"政策松绑后，资产周转率预计提升1.5倍"。
不论如何，在取消交易环节税收的同时，构建合理的房地产持有和流转税制，将成为我国房地产税制改革的重要课题。
据分析，关于增值税的试点方案可能采取"五步走"策略。
首先在20个重点城市取消增值税，同步扩大房产税试点；随后三年逐步建立差异税率体系，对多套房实施累进税率。
最终形成"低交易成本、合理持有成本"的新平衡。
而针对于此，一部分市场机构已开始未雨绸缪，一部分的培训手册新增了"税改应对指南"，建议经纪人重点推荐满两年房源，这些房源现在交易成本高，政策落地后可能成抢手货。
更敏锐的资本已在布局——私募基金悄然收购核心城市"免税"临界点房源，等待政策红利释放。
若省下增值税，刚需家庭可将首付比例从35%降至30%，或贷款期限从25年缩短至20年。
不过，也要注意到，一旦放开增值税，鼓励房产自由交易，实则又回到了对炒房缺乏管理的时期。